“荟聚打包被卖”传闻靴子落地，座荟最佳一场资产交易悄然改写中国商业地产的聚打金长格局。近日，包变本成WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91fwd%20engine%20hoist英格卡集团正式官宣与高和资本达成战略合作，身专双方成立专项基金持有无锡、项基北京、期资武汉三座核心荟聚项目。合伙荟聚的座荟最佳交易并非孤例，凯德投资在近期也完成了第二只境内子基金募集，聚打金长旨在运营青岛凯德MALL项目。包变本成可见，身专不论是项基外资商业巨头还是中国商业地产商，均已彻底告别“开发商时代”，期资迈入“资产管理人时代”。合伙

英格卡联手高和资本

又一消费领域外资品牌找到了自己的座荟最佳“中国合伙人”。近日，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将成立一只专项不动产基金，共同持有无锡荟聚、北京荟聚、WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91fwd%20engine%20hoist武汉荟聚三座体验中心。

这一合作模式下，英格卡将继续持有荟聚品牌，并继续以荟聚品牌独家管理和运营所有体验中心。据介绍，宜家中国将于无锡荟聚内开设并运营一家新的门店。宜家无锡商场现有物业资产将作为交易的一部分，改造为无锡荟聚全新租赁空间。

英格卡购物中心全球总裁安心迪表示，英格卡集团扎根中国市场多年，不断贴近本土需求，提供更加触手可及、可持续的服务和体验。去年，该集团以全球最大的一笔单体投资打造了上海荟聚综合体，如今与高和资本的合作也开拓了集团新的业务与增长机遇，更将深化英格卡集团与长期相伴的本地社区联结。

据悉，自2009年进入中国以来，英格卡购物中心已自主打造和运营了10座体验中心和3个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元。2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，进一步拓展了英格卡购物中心市场布局。其中，上海荟聚综合体总投资超过80亿元，是英格卡购物中心在全球范围内迄今单体投资金额最大的项目。

外企的本土化深耕

上述三大项目均为运营超十年的成熟资产，曾被视为英格卡中国市场的“压舱石”，如今却成为资本交易的核心标的，其背后是买卖双方的精准诉求匹配。苏商银行特约研究员付一夫表示，高和资本与英格卡集团的合作是商业地产存量时代的典型范本，通过“本土资本+外资运营”实现资源互补，既盘活优质成熟资产，又保障运营专业性。

据悉，作为英格卡2009年进入中国后的首批项目，北京荟聚年客流量稳定在3000万人次，无锡荟聚2024年销售额突破43亿元，武汉荟聚出租率连续三年超95%。

对英格卡而言，“卖资产”不等于“退市场”，而是轻资产转型的关键一步。付一夫认为，“合资设立基金”最受外资青睐，既保障品牌与运营主导权，又能通过资本联动分散风险、盘活资产。

付一夫表示，未来外资在华合作将呈现三大新趋势，一是“深耕核心+灵活配置”，聚焦一二线城市优质资产，以基金模式优化资产结构；二是绑定本土头部资管机构，借助其本地化资源降低市场风险；三是“品牌+运营”核心不变，通过轻资产模式回笼资金再投资新项目，如上海荟聚的大额投入与基金合作并行，实现长期布局与资金效率平衡。

不过，不同场景的合作模式，成效也有着显著的差异。付一夫介绍，新开发项目更适配“合资设立基金”，尤其重资产综合体，可依托本土资本解决资金压力，借助外资运营经验把控品质；存量资产改造倾向“品牌输出+运营托管”，外资无需投入大量资金，通过专业运营提升资产价值后分享收益；独自开发仅适用于外资深耕多年、资源密集的核心城市核心地块，目前已逐步减少。

资本介入成商业地产“标配”

商业地产的基金化浪潮，本质是行业分工的重构。对外资企业而言，这是应对全球业绩压力与中国市场变化的战略调整。2024年以来，多家外资商业地产企业通过与本土资本合作成立基金，剥离重资产。不久前，凯德投资完成第二只境内子基金募集，重构青岛凯德MALL新都心项目的资本结构。至此，凯德投资自2021年以来已设立9只在岸人民币基金，累计募集境内资金近550亿元。施罗德资本旗下房地产投资部门与西子国际达成战略合作，共同组建股权投资平台，并联合发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金计划，聚焦长三角核心城市的写字楼、消费基础设施投资机会。

险资入股也是一大趋势。大家保险旗下附属公司收购加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）持有的4个购物中心49%权益，交易对价12.9亿元。这4个项目分别是上海闵行天街、苏州狮山天街、成都滨江天街和重庆西城天街，均为龙湖集团旗下核心商业资产，且由龙湖负责后续运营管理。同时，阳光人寿、新华保险等机构通过合营企业或股权投资，相继收购万达48座及14座广场项目。这些交易普遍采用“所有权转移+万达商管继续运营”的模式，与荟聚交易逻辑如出一辙。

行业变革的核心逻辑在于中国商业地产已从“增量扩张”进入“存量优化”阶段，外资的品牌与运营优势无需通过重资产持有来体现，轻资产模式更能实现规模复制与利润提升。仲量联行数据显示，2022—2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，规模居亚太区首位，成为市场最主要的“接盘方”。

运营方通过基金化实现“轻装上阵”，资本方通过专业化运营保障收益，消费者则因运营团队的稳定而获得持续体验。中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，以英格卡与高和资本的案例来看，在此模式下，英格卡并未因资产股权结构的调整而退出，反而继续保有荟聚的品牌所有权，并独家负责项目的运营管理工作，确保了项目运营的连续性和专业性。高和则充分发挥其资本运作优势，专注于基金的资本结构优化与退出通道设计，通过专业的资本操作实现资产价值的最大化。这种分工模式既剥离了英格卡的重资产负担，又保留了其核心竞争力，是商业地产企业从“重资产持有”向“轻资产运营”转型的范本。

柏文喜认为，当前中国商业地产已迈入存量主导的发展阶段，存量资产的盘活与流动性提升已成为行业发展的主旋律。外资将拥有稳定现金流的成熟项目装入基金，实现资产的资本化运作；同时保留专业运营商的操盘权，确保项目运营效率与收益稳定性不受影响。这种模式不仅解决了存量资产流动性不足的痛点，更为REITs、ABS等资产证券化产品的发行铺路，清晰地指明了存量商业地产的价值实现路径，有望成为未来行业发展的主流范式。

“未来，谁能把‘稳定现金流资产’与‘专业运营能力’拆成两个可独立定价的产品，并通过基金、REITs等工具完成高效循环，谁就能在存量赛道上持续领跑。”柏文喜坦言。

不过，商业地产转向专项基金运营模式，是行业适应存量时代、优化资本结构的必然选择，其在提升资本效率、分散风险、实现专业分工等方面的优势显著。但同时，该模式也面临结构复杂、协调成本高、退出依赖资本市场等挑战。

柏文喜表示，专项基金的设立与运作需跨越多重监管维度，各监管规则的衔接与适配难度较大，不仅延长了项目落地周期，也对操作团队的专业能力提出极高要求。多方主体博弈，基金运作涉及LP与GP、资本方与运营方等多个主体，各方在收益分配、改造预算、品牌标准上容易出现目标差异。同时，若出现资本市场波动大或REITs发行窗口关闭等情况，基金可能面临到期无法退出的困境，被迫选择项目展期或折价出售。

北京商报记者 刘卓澜