北京章哥，房地产从业20年，买房通晓业内门道，理清WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91dancing%20crane%20imports%20utah我不做所谓的思路“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房

一

Q:

我是建议新落户的新北京人，想买房但资金少，北京预算最高260万左右，买房只能买在房山或门头沟。理清当然我也不用自住，思路因为单位提供的购房宿舍能住到结婚或30岁之前。只是建议如果单位得知我买房之后有可能要求退出宿舍，请问能有什么办法吗？北京

另外同事们都劝我买离市区近的，但只能是买房石景山的老破小，这种房将来还能卖的理清出去吗？价格会不会贬值到没人要？

A：

1、那就别让单位知道呗，否则还能有什么办法？另外如果买房的话，单位或许还会要求把集体户迁走呢，不少单位都年年清理户口。考虑好再买，否则不仅宿舍被收回，公租房都不能申请了，还被要求迁户。

2、老破小肯定是不好卖，但只要价格别太高也肯定卖的出去。或者说这些老公房不是现在才老的，而是WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91dancing%20crane%20imports%20utah從2000年允許上市開始就大多是老房，這么多年了一直有人買，將來也會延續。

不光是北京，所有大城市都是这种情况，老房不仅有人买，而且价格走势还大多数都跟随大盘呢。因为这种房就是大盘的最基础组成部分，本身就是大盘。

3、这可以参考上海等地，也可以参考香港台北等城市，都有的是老破小，也都和北京的情况差不多，甚至可以说内地是复刻了香港台北等地的模式。

因为有句话不知您是否听说过，是个香港的穷老头儿说的，叫李嘉诚。说的是房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿。当然不能说是决定全部，但70%是可以决定的。

地段儿价值其实就是本地配套的价值，只要各种配套的价值不降低，老破小的价值就永远存在。很多老房其实房子本身都没什么价值了，也就是勉强能住，其价格中所体现的几乎都是地段价值。

4、简单就是这情况吧。常规建议是如果是自住为主，那就看自己的喜好，房龄新的怎么都比老公房要强的多。如果是保值为主，那市区成熟地段儿的老房至少是更稳妥，换房时就算占不到便宜也不吃亏。

另外常规建议是出手卖老房时别着急，尽量在横盘期慢慢儿卖也就不吃亏了。否则着急出手的那就得降价了，这本身就是老房的通病。

仅供参考。

二

Q:

崇文门的新世界太华公寓有溢价吗？这是公寓应该没有吧？单价比周边的学区房便宜很多呢，如果只是为了自住，性价比高不高？

A：

1、太華公寓當然有溢價了。這么說吧，東西城只要是帶學位的房子，就必定有學區溢價，只是比例高低不同而已。一般來說都是學區越好的溢價越好，因為好資源永遠稀缺。另外是總價越低的溢價越高，因為買的起的人多，商品價格由供需關系決定，溢價高低由家長們的錢包決定。

2、这种公寓是70年的“商务公寓”，或者说酒店式公寓也行，跟40/50年产权的商住公寓两码事儿。那种是因为不能落户，也就不带学位，所以才没有溢价的。

3、便宜是因為價格走勢弱，2008年奧運之后這種公寓就不受追捧了，沒什么人出高價，所以單價低。但這跟溢價的關系不是很大，打個比方就是同一家飯館里的菜品價格不同，但商家的利潤率是差不多的。

要不您自己算算租售比吧，用总价除以预估租金，这种公寓的数值如果超过550或600就算有溢价，超出的部分就是。小户型的甚至只要超过500就算溢价。

4、如果只是為了自住，那有溢價的性價比就不算高了唄。比如同樣都是500萬的房子，非學區房得到的就是500萬的居住體驗，而帶溢價學區房的則一般得到400萬左右的居住體驗，值不值的只能看自己的感受了。

仅供参考。

三

Q:

我和老婆都是常營土著，都有回遷房，下房本了，孩子在當地上學。但我們都在西邊上班，一個五棵松一個六部口，就一輛車，每天往返很辛苦的，所以一直想換到西邊，同時也讓孩子轉學到西城或海淀。

但這樣的話或者是賣掉兩套房，或者是賣一套然后貸款300多萬才能保持現在的居住面積，不知道是否值得？

A：

1、是否值得？房子是用来住的，学区房是用来上学的，那为了解决通勤和孩子上学问题就该换就换呗。要不然总这么折腾不仅累，而且照顾孩子的时间也少吧？

所以想好了就看房吧，只是每套房都算算学区溢价，这种时期有可能买到相对低的。尤其您家是转学，那买到溢价高的就不太值了。

2、不過我沒太看懂這預算。您的回遷房是民族家園是吧？現在單價3萬多，而西城的動輒10萬，您這怎么賣掉兩套就能換一套同樣面積的了？看的是哪個學區啊？或者是不是看的海淀為主的啊？

所以还是做个明确的总价预算吧，想好了是卖两套还是贷款。然后确定西城或海淀，以及是哪个学区？然后再说具体的房子。

3、多說一句，您這一說西邊我都發蒙，五棵松可以勉強算西邊，但六部口那是絕對的核心區啊，也算西邊？

仅供参考。

四

Q:

請教個北京買學區房的具體層面問題。我目前非京籍，有豐臺工居，大井有一套老破小兩居價值200余萬（貸款120萬，虧損30萬左右）。孩子四歲，目前在西城幼兒園由奶奶接送。我的分數是**分，預計最早也得孩子初中才能落戶，力爭小升初之前。

但鑒于孩子教育出發，還是想買學區房讓孩子得到較好的資源。預計我所在公司即將搬到北四環，所以有想法換房到海淀或朝陽，請問您認為以我們的情況哪邊合適？如果預算為首付200萬，貸款200萬的話，是否有房子或小區推薦？

學區中上即可，居住條件也是能自住即可，稍大兩居（能改成三居的最好，因為有老人幫助帶娃）。另外就是務求保值，因為等孩子入學后很可能換房到城六區之外以增加職住分。

A：

1、非京籍，那常规就是朝阳对口入学的概率更高啊。毕竟朝阳是“房本主义”的，只要是业主，那即便是非京籍，孩子的入学顺位也在京籍无房户的前面。虽然不敢确保入学，但只要不是学位太紧张的情况下就概率很高。

而且朝阳的名校基本都是九年制，不是九年的也都中小学单校划片，所以在小升初的时候就省心呗，至少不用在派位上操心太多。

2、另外从房子的角度讲，因为朝阳的整体教育弱于东西海，所以学区房的溢价率也最多就是海淀平均值。那相对于学校排名和房子的居住体验来说，就算性价比更高了。

3、不過您的要求有點兒高似的。400萬總價要買大兩居+能改的，那基本就得80平左右，單價才5萬，哪怕是70平的都不能超過6萬一平。甭說海淀了，朝陽也沒有這種價格的學區房啊。

再加上“務求保值”，那就得是學區溢價低，要滿足的話就只能是多看房了，爭取撿漏兒。這我沒法推薦房子，只能是找當地中介找合適的房源。朝陽的好學區就那幾個，北四環的就是朝外和嘉銘，對口小區不少呢，讓中介找吧。

4、总之您这想法没问题，就是要求有点儿高，只能说试试吧。但最好是提高预算，或者是适当降低些要求，要不然真不好满足。

仅供参考。

五

Q:

我想知道大兴广厦家园的优劣势，2006年的次新房，南北通透的户型还比较喜欢，就是不知道这地段是否算不错的？另外想知道未来的价值走势，主要就是保值如何？因为我们只是想先作为加分和自住，将来是肯定换房的。另外这里学区怎样，我在网上似乎没搜到。

A：

1、廣廈家園，現在一般都說觀音寺南里吧？優劣勢，可以算房齡新，但有不少也20多年了，甚至還有90年代的呢。廣廈就是大興本地的國企開發商，理論上應該質量還不錯。但這整體也算老小區了，不太好聊次新房，畢竟是郊區，不能用核心區次新房的標準來對標。

或者说优势就是居住的性价比相对高，劣势就是地段儿不算太强，小区也不算多强。所以如果自住为主的话就挺合适的，其他的期望值别太高。

2、地段儿谈不上不错。观音寺这板块被高速+河道夹着，导致不宽阔，和周边板块不好联动。而且板块内也没多少建设用地了，很难说能引进大型配套，毕竟离地铁也远了点儿。

另外看房的时候注意避开噪音，有几栋楼离公路近，前些年听到过几次反应噪音的。

3、未来的价格走势，大概率还跟以前差不多，稍弱，最好成绩能跟上北京大盘。或者说能不落后于西边的大兴板块就算赢，期望值别太高，毕竟这里各项都不太占优。

4、我对这里的学区也不了解，都不知道是什么学校。应该都是普通的中小学吧，肯定不特殊，算不上学区房。

5、总之还是多考虑自住吧，感觉您的期望值似乎有点儿高，这种地段儿和小区不太好实现。

仅供参考。

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